交屋前發現房仲隱瞞漏水！該提告或協商減價？專家3實務建議：兩方同時求償

網友在買房知識家臉書社團發問，「請問各位交屋前發現房子牆壁有漏水，能主張解約嗎？房子牆壁有維修過漏水的跡象，屋主跟房仲隱瞞沒有告知。現在所有的錢都在履保裡面，請問主張解約賠款可以嗎？看網路上的經驗好像能用告刑事詐欺？房子是投資客預售屋轉售給我們的」。

交屋前發現漏水，但不屬重大瑕疵，如何主張「減價賠償」？

案件背景

問題：交屋前發現牆壁有漏水，且屋主與房仲未告知曾維修過漏水

現況：所有款項仍在履約保證專戶（履保）中，尚未完成交屋

房屋來源：投資客預售屋轉售

關鍵問題

若漏水不屬重大瑕疵（如凶宅、海砂屋、結構損害），能否主張減價賠償？

如何計算合理的減價金額？

如何透過協商或訴訟達成目標？

一、法律依據與權利主張

1、減價賠償的法律基礎

《民法》第359條：若房屋有瑕疵，但不影響居住安全或主要功能，買方可主張「減少價金」。

《消費者保護法》：若賣方或房仲隱瞞瑕疵，買方可要求賠償損失。

2、漏水是否屬重大瑕疵？

重大瑕疵：如凶宅、海砂屋、結構損害等，直接影響房屋價值或安全，買方可主張解約。

非重大瑕疵：如局部漏水、牆壁裂痕等，雖影響使用但不危及安全，通常只能主張減價賠償。

二、具體行動建議

步驟1：確認漏水情況與修復成本

請專業技師鑑定：確認漏水原因（如管線問題、外牆滲水）及修復費用。

拍照存證：記錄漏水位置、範圍及修復痕跡，作為證據。

步驟2：計算合理減價金額

參考依據－－

修復費用：例如漏水修復需花費10萬元。

房屋價值減損：若漏水導致房屋市場價值降低，可請估價師評估減損金額。

合理範圍：通常為修復費用的1~2倍，或房屋總價的5%~10%。

步驟3：發存證信函要求減價賠償

內容重點：說明漏水問題及賣方未告知的事實。要求賣方減少價金（如減少20萬元）或負擔修復費用。

寄送對象：賣方（屋主）及房仲公司。

步驟4：協商解決方案

協商重點：賣方直接減價，或從履保款項中扣除修復費用。賣方負責修繕，並提供保固證明。

簽訂書面協議：確保雙方權利義務明確，避免後續爭議。

步驟5：若協商不成，提起民事訴訟

訴求：要求減少價金（如減少20萬元）。要求賠償其他損失（如鑑定費、律師費）。

舉證重點：漏水問題的存在及嚴重性。賣方或房仲隱瞞瑕疵的證據（如對話紀錄、維修紀錄）。

三、常見問題與提醒

1、房仲有責任嗎？

房仲的調查義務：房仲應確認房屋狀況並如實告知買方，若未盡義務，可能需負連帶責任。

求償對象：可同時向賣方與房仲求償。

2、如何利用履保機制？

暫停撥款：在爭議解決前，履保公司不會撥款給賣方，確保買方權益。

扣除修復費用：若協商達成，可從履保款項中直接扣除修復費用。

3、減價金額如何談判？

參考市場行情：類似瑕疵房屋的成交價，作為談判依據。

保留彈性：提出略高於預期的金額（如25萬元），為協商留空間。

四、實務建議：3招達成減價賠償

提出合理要求：根據修復成本與房屋價值減損，計算合理減價金額。

尋求專業協助：委託律師發存證信函或參與協商，確保法律程序正確。

總結：減價賠償的關鍵步驟

計算減價金額：根據修復費用與房屋價值減損，提出合理要求。

協商或訴訟：若賣方不配合，提起民事訴訟要求減價賠償。

賣厝阿明務實提醒：

若漏水問題不嚴重，建議優先協商減價，避免訴訟時間與成本。

若選擇修繕，務必簽訂書面協議，確保賣方承擔費用。

希望這份攻略能幫助您順利解決問題，保障自身權益！若有進一步疑問，建議諮詢法律專業人士協助處理。