精心讓小孩設籍避房地合一稅 5年後賣屋傻了「竟有這規定」

賣房子要繳房地合一稅，持有10年內稅率從20%至45%，不少多屋族提早布局，將名下其他房子，先讓未成年子女設籍，等滿六年，就可符合自住條件，出售時即可享有自住10%優惠稅率及400萬元免稅額。

新北市一位民眾5年多前也這麼做，最近股市下跌，打算委託仲介出售房子，以為只要繳少少稅，但向地政士詢問後，當場傻眼，竟然不適用自住優惠稅率10%，也沒有400萬免稅額。

正業地政士事務所所長鄭文在表示，問題出在法令規定「未成年子女」設籍，要滿六年，才符合自住，而這位民眾讓小孩設籍時，小孩已13歲，設籍僅5年就已變成「成年子女」，導致要件不符，錯失優惠稅率跟免稅額。

鄭文在表示，為鼓勵自住、長期持有，房地合一稅法規定個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年，且交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用，可享有優惠稅率及免額。

上述民眾，因夫妻兩人名下都有房子，5年多前購屋以後，即安排當時未成年兒子設籍，5年來沒有營業，也沒有出租，近期因為房市不好，股市又重跌，而房子持有已近六年，因此打算委託仲介出售。

不過向地政士請教才發現大事不妙，原來小孩設籍時13歲，設籍5年後就滿18歲，已經成年，因不符設籍人要件，必須重新將所有權人本人或是配偶辦峻戶籍登記滿6年後，才會有400萬元的免稅額及10%的優惠稅率。

鄭文在提醒，另外一種情況也要小心，如果戶籍只有未成年小孩，小孩11歲時設籍在房地產所在地，父母親沒有共同設籍，在沒有出租、營業的情況下，連續滿6年是17歲，但第8年要出售房屋時，未成年的小孩已經19歲，和自用住宅400萬元免稅額及10%課徵所得稅又擦身而過，要件不符，只能適用20%稅率。

他表示，最好的方法還是以房屋所有權人本人或是配偶為設籍人，避免未來的設籍人成年後，設籍人要件不符。如果真的是名下房屋太多，分身乏術無法完成設籍，也要記得在小孩成年前，將本人或配偶的戶籍登記遷入，才能享受優惠房地合一稅。